辽宁省抚顺市人民政府


第125号


《抚顺市村庄和集镇规划建设管理办法》业经2007年1月19日市政府第39次常务会议通过，现予发布。





市长 刘强

二00七年一月二十四日



抚顺市村庄和集镇规划建设管理办法



第一章 总 则



第一条 为加强村庄、集镇的规划建设管理，改善村庄、集镇的生产、生活环境，根据国务院《村庄和集镇规划建设管理条例》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本市行政区域内制定和实施村庄、集镇规划，在村庄、集镇规划区内进行住宅、企业、公共设施和公益事业等建设及村容镇貌、环境卫生的管理适用本办法。国家征收集体所有土地进行建设的除外。

在城市规划区内的村庄、集镇规划的制定和实施，依照《中华人民共和国城市规划法》和《辽宁省实施<中华人民共和国城市规划法>办法》执行。

第三条 本办法所称村庄，是指农村村民居住和从事各种生产的聚居点。

本办法所称集镇，是指乡、民族乡人民政府所在地和经县级人民政府确认由集市发展而成的作为农村一定区域经济、文化和生活服务中心的非建制镇。

本办法所称村庄、集镇规划区，是指村庄、集镇建成区和因村庄、集镇建设及发展需要实行规划控制的区域。村庄、集镇规划区的具体范围，由村庄、集镇总体规划加以划定。

第四条 村庄、集镇规划建设管理，应当坚持合理布局、节约用地、有利生产、方便生活的原则，全面规划，因地制宜，综合开发，配套建设，实现经济效益、社会效益和环境效益的统一。

第五条 市城乡建设委员会是本市村庄、集镇规划建设管理工作的行政主管部门。

县、区人民政府建设行政主管部门和乡、镇人民政府负责本辖区内的村庄、集镇规划建设管理工作。

各级人民政府有关部门按照各自职责，协同做好村庄、集镇规划建设管理工作。

第二章 村庄、集镇规划的制定



第六条 村庄、集镇必须编制规划。没有编制规划和规划未经批准的不得进行建设。

村庄、集镇规划分为中远期规划和近期规划，规划期限为：中远期10年至20年，近期3年至5年。

第七条 村庄、集镇总体规划和集镇建设规划，在县、区人民政府建设行政主管部门指导下，由乡、镇人民政府负责组织编制，经乡、镇人民代表大会审查同意报县、区人民政府批准，并报市人民政府建设行政主管部门备案。

村庄建设规划在县、区人民政府建设行政主管部门指导下，由乡、镇人民政府负责组织编制，经所在村村民会议或者村民代表会议讨论通过，报县、区人民政府批准，并报市人民政府建设行政主管部门备案。

第八条 村庄、集镇的规划必须委托有规划资质的规划设计单位编制。

村庄、集镇规划的编制，应当以县域规划、农业区划和土地利用总体规划为依据，并与有关部门的专业规划相协调。

村庄、集镇规划应当符合国家《村镇规划编制办法》的要求，其建筑间距等各项指标应当达到国家《村镇规划标准》的有关技术规定。

第九条 报请审批的村庄、集镇规划，应当附有送申报告、现状分析图、规划图纸、规划文本、规划说明书。

县、区人民政府收到送审文件后，应当及时组织有关部门和专家评审，根据评审结果作出审批决定。

第十条 村庄、集镇总体规划应当包括下列主要内容：

(一)乡、镇行政区域的村镇体系；

(二)村庄、集镇的位置、规划区界线；

(三)村庄、集镇的性质、发展方向、人口发展规模；

(四)村庄、集镇的交通、供水、排水、供电、邮政、通讯等公用设施的总体安排；

(五)村庄、集镇规划区内建设用地的规模及其分布；

(六)乡、镇行政区域内的机关、教育、医疗、卫生、文化等主要公共建筑的配置；

(七)防灾、环境保护等专业规划。

第十一条 村庄、集镇的建设规划必须以其总体规划为依据，并应当包括下列主要内容：

(一)交通、供水、排水、供电、邮政、通讯等公用设施的安排及机关、教育、医疗、卫生、文化等公共建筑的配置；

(二)各项建设用地规模、布局及发展方向；

(三)各项经济、技术指标；

(四)绿化、环境卫生、环境保护、防灾等工程的安排；

(五)文物古迹保护和景观的建设要求；

(六)近期建设项目以及重点建设地段和重点建筑的布置。

第十二条 村庄规划的住户规模，平原地区不少于50户，山区不少于30户。平原地区低于50户、山区低于30户的村庄和零散户，应当逐步集中。对确定实行逐步搬迁的村庄，必须控制现有规模，任何单位和个人不得扩大占用土地。

第十三条 经批准的村庄、集镇规划，由乡、镇人民政府公布，任何单位和个人不得擅自变更。

根据社会经济发展需要，经乡级人民代表大会同意，乡级人民政府可队对集镇规划进行局部调整；经村民会议同意，乡、镇人民政府可以对村庄规划进行局部调整。局部调整的村庄、集镇规划，应当报县、区人民政府备案。

涉及村庄、集镇的性质、规模、发展方向和总体布局重大变更的，依照本办法第七条规定的程序办理。

第三章 村庄、集镇规划的实施



第十四条 村庄、集镇规划区范围内各项建设应当符合村庄、集镇规划。

新建、改建、扩建的建筑物、构筑物及其他建筑设施，都必须在村庄、集镇规划区范围内进行。

第十五条 农村村民在村庄、集镇规划区内建住宅的，应当先向村集体经济组织或者村民委员会提出建房申请，经村民会议讨论通过后，按照下列审批程序办理：

(一)使用原有宅基地、村内空闲地和其他建设用地的，由乡、镇人民政府根据村庄、集镇规划和土地利用规划审核，报县、区人民政府批准；

(二)需要使用耕地或者未利用地的，经乡、镇人民政府审核、县、区人民政府建设行政主管部门审查同意并出具选址意见书后，应当依照《土地管理法》向县、区人民政府土地管理部门申请用地，用地申请经县级以上人民政府批准后，方可提出开工申请。

回原籍村庄、集镇落户的职工、退伍军人和离休、退休干部以回乡定居的华侨、港澳台同胞，在村庄、集镇规划区内需要使用集体所有的土地建住宅的，依照前款规定的审批程序办理。

第十六条 在村庄、集镇规划区内兴建企业的单位和个人，必须按照下列程序办理选址和用地手续：

(一)持县级以上人民政府批准的设计任务书或者其它批准文件，向县、区人民政府建设行政主管部门申请选址定点；

(二)县、区人民政府建设行政主管部门应当在接到申请之日起15日内，按照规划要求和建设项目的性质、规模提出规划设计条件，确定建设项目用地位置和范围，并出具选址意见书；

(三)持县、区人民政府建设行政主管部门的选址意见书及工程项目有关文件，向县、区人民政府土地管理部门申请办理建设用地手续。

第十七条 在村庄、集镇规划区内进行公共设施、公益事业建设，必须经乡、镇人民政府审核，县、区人民政府建设行政主管部门审查同意并出具选址意见书后，向县、区人民政府土地管理部门申请办理用地手续。

第十八条 建设单位取得选址意见书后，应当在半年内办理建设用地手续，逾期未办理的，选址意见书自行失效。经批准的建设用地，任何单位和个人不得擅自改变其土地用途，确需改变的应当经原审批机关批准。

第十九条 因实施村庄、集镇规划，需要拆迁村庄、集镇规划区内原有建筑物和其它设施的，任何单位和个人不得阻挠。

未经批准任何单位和个人不得在已确定拆迁的村庄、集镇区域内进行房屋的新建、改建和扩建。

第四章 村庄、集镇建设的设计、施工和监督管理



第二十条 村庄、集镇建设应当遵循经济、适用、安全和美观的设计原则，符合国家和地方有关节约资源、抗御灾害的规定，体现地方特色和民族风格，并与周围环境相协调，提倡采用新工艺、新结构、新材料和新技术。

第二十一条 村庄、集镇规划区内跨度、跨径在9米以上，或者高度在4．5米以上的企业、公共设施和公益事业的建筑工程，以及2层(含2层)以上的住宅，必须由取得相应设计资质证书的单位进行设计，或者选用通用设计、标准设计。

第二十二条 在村庄、集镇规划区内从事住宅、公共建筑和生产建筑、基础设施、公用设施工程等建筑活动的施工企业，应当取得相应等级的资质证书。

第二十三条 企业、公共设施和公益事业等建设项目在开工前，建设单位应当向县级以上人民政府建设行政主管部门提出开工申请，经县级以上人民政府建设行政主管部门对设计、施工条件予以审查批准后，方可开工。

农村居民住宅建设开工前，由农村居民持选址意见书和土地批准文件向乡、镇人民政府申请办理开工手续。

第二十四条 县级以上人民政府建设行政主管部门，乡、镇人民政府应当在接到开工申请之日起15日内，按照有关规定和标准进行审查，对符合规定条件的，批准开工。

第二十五条 施工单位应当按照设计图纸施工。不得擅自修改设计图纸，确需修改的，应当经原设计单位同意。

施工单位应当按照技术规范、技术标准施工，保证工程质量。

第二十六条 村庄、集镇规划区内跨度、跨径在9米以上，或者高度在4.5米以上的企业、公共设施和公益事业的建筑工程，以及2层(含2层)以上的住宅竣工后，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告等有关文件报县、区人民政府建设行政主管部门备案。

未经验收或者验收不合格的工程，不准投入使用。

第二十七条 对涉及村庄、集镇建设管理的有关文件、图纸和资料，县、区人民政府建设行政主管部门，乡、镇人民政府应当整理归档，妥善保管。建设工程竣工验收后，建设单位应当在3个月内向县、区人民政府建设行政主管部门移交建设项目档案。

第五章 村庄、集镇房屋、公共设施、环境卫生的管理



第二十八条 村庄、集镇房屋实行产权登记制度。村庄、集镇规划区内房屋所有人或者国家授权的经营管理人，应当到县、区人民政府建设行政主管部门办理房屋产权登记手续，领取《房屋所有权证》。未办理产权登记的房屋不得交易。

第二十九条 房屋产权发生变更的，当事人应当在变更后3个月内到房屋所在地的县、区人民政府建设行政主管部门办理房屋产权变更手续。

新建、改建、扩建的房屋竣工验收合格后，房屋所有人应当在3个月内到县、区人民政府建设行政主管部门办理房屋产权登记手续。

第三十条 未经批准任何单位和个人不得在村庄、集镇规划区的街道、广场、市场和车站等场所修建临时建筑物、构筑物和其他设施。

第三十一条 在村庄、集镇规划区内，禁止下列行为：

(一)擅自占道经商；

(二)不按指定地点堆放建筑材料、垃圾、肥料、柴草及其他杂物；

(三)损坏或者砍伐村庄、集镇道路两侧及公共场所的花草树木；

(四)向村庄、集镇道路及公共场所抛撒杂物，排放、倾倒污水；

(五)损坏村庄、集镇公共设施；

(六)擅自在街道两侧建筑物上悬挂、涂写、张贴广告和宣传品；

(七)其他法律、法规规定的行为。

第三十二条 任何单位和个人不得破坏或者损毁村庄、集镇内的文物古迹、古树名木、风景名胜以及邮政、通讯、军事、防汛、输变电、输油管道等设施。

第六章 法律责任



第三十三条 在村庄和集镇规划区内未按规划审批程序进行建设的，由县、区人民政府建设行政主管部门按照下列规定予以处罚：

(一)严重影响村庄、集镇规划的，责令停止建设，限期拆除违法建筑；

(二)影响村庄、集镇规划，尚可采取改正措施的，责令限期改正，并按违法建筑物、构筑物建筑面积处以每平方米10元以上50元以下罚款。

第三十四条 违反本办法第二十一条、第二十二条、第二十五条规定，有下列行为之一的，由县、区人民政府建设行政主管部门责令其停止设计或者施工，限期改正，可并处500元以上5000元以下罚款：

(一)未取得设计资质证书，承担建筑跨度、跨径和高度超出规定范围的工程以及2层(含2层)以上住宅的设计任务，或者未按设计资质证书规定的经营范围，承担设计任务的；

(二)未取得施工资质等级证书或者未按规定的经营范围承担施工任务的；

(三)未按设计图纸施工或者擅自修改设计图纸的；

(四)不按有关技术规定施工或者使用不符合工程质量要求的建筑材料和建筑构件的。

第三十五条 违反本办法第三十条、第三十一条规定，有下列行为之一的，由乡、镇人民政府按照下列规定予以处罚：

(一)擅自修建临时建筑物、构筑物或者其他设施的，责令限期拆除，可并处100元以上500元以下罚款；

(二)乱堆乱放建筑材料、垃圾、肥料、柴草及共他杂物的，责令限期清除，逾期不改正的，处5元以上100元以下罚款；

(三)损坏村庄、集镇公共设施的，责令赔偿，可并处50元以

上500元以下罚款。

第三十六条 违反本办法第三十二条规定，破坏或者损毁村庄、集镇内的文物古迹、古树名木、风景名胜以及邮政、通讯、军事、防汛、输变电、输油管道等设施的，由有关部门依照有关法律、法规的规定予以处罚。

第三十七条 村庄和集镇建设管理工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由所在单位或者上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七章 附 则



第三十八条 本办法自2007年3月1日起施行。

采用特许经营模式进行企业扩张所需注意的问题

金湘


一、企业应选择适当的时机按照特许经营的模式进行企业扩张；
企业是否越早采取特许经营的模式进行发展，就越能体现出特许经营的优势，越能使企业得到更迅速的发展？
我们认为并不是这样的。企业发展不仅需要采用适当的经营模式,更要在适当的时机采用先进的营销战略.同时无论决定采用何种营销方式进行经营和企业扩张，都必须十分了解这种经营方式的特点，只有了解了它的特点，才能更好的抓住时机，发挥其先进性。
“特许经营”作为一种先进的经营模式，是基于特许商拥有了其所特有的并且是驰名的注册商标、商号、产品及服务、专利和专有技术、管理技术、经营模式等知识产权，加盟商则希望利用这些知识产权发展自己企业,由此而形成的特许加盟体系。因此，无论是商品销售特许经营，还是经营模式特许经营，要取得真正的成功，没有相应的知识产权为基础是不可能的。没有相应的知识产权体系的依托，特许经营也不能成为企业扩张的灵丹妙药。
为此，我们认为确定采用特许经营模式进行扩张的企业，必须把握好采用这一模式的最佳时机。只有当企业具备了自有并且是驰名的知识产权体系，并取得广大受众的认可时按照特许经营的模式进行企业扩张才能取得预期的效果。
所谓时机成熟主要是指企业具备了发展加盟商的条件或者具备了加盟特许体系的条件，这些具体条件是指：
1、 拥有一个信誉良好的注册商标和商号，或者拥有专利、独有的、产品技术等经营资源；
2、 拥有成功的单店管理经验且容易被复制；
3、 产品或经营模式有良好的获利能力；
4、 稳定的、品质有保证的物品供应系统；
5、 有确保特许经营体系正常运转的管理及支持系统。
笔者认为上述条件不可能是在企业注册之初就具备，通常是企业经过一段时间的经营，并且应按照特许体系的要求有意识的储备，才能够逐渐具备上述条件，进而在条件成熟时才可以开始利用现有条件发展特许体系。反之，如果企业在成立之初并不具备上述条件的情况下就肓目的发展加盟商，即使在一段时间内能取得效益，也不利于特许者和加盟商的长远发展，甚至可能一开始就将企业拖垮。

二、当企业决定采用特许经营模式发展本企业时，应为本企业建立一定的法律保护屏障；
现代企业要想进行成功的扩张发展,没有相应的法律保障体系是不可能完
成的，尤其对于采用特许经营模式进行发展的企业。因此特许企业应当重视自身的法律屏障建设，才更有助于企业有序的发展。
首先，特许企业要建立完善的知识产权预警保护制度，从行政管理上设立专门的业务部门对本企业所有的商标、商号、专利技术进行整理、归档，申请登记注册，对与其有关的合同进行管理等，使企业建立起有序的管理机制。
其次，对相应部门的人员应就有关目前国内国际特许经营发展现状和有关法律法规进行相应培训，并使其能够运用于企业的实际经营中，使企业能够在法制的轨道上运行。
法律对于现代企业来说是至关重要的，而特许企业的建立与发展，与法律规范有着十分的密切。因此，特许体系中的相关部门的建设和相应部门人员的法律意识的体高对于有序发展特许体系是至关重要的。这一点从特许经营一词的含义中也可看出，特许经营一词的英文是franchise,其原意是授权之意。所授何权？知识产权。特许经营正是由知识产权的许可使用而产生的一种经营模式， “知识产权”是包括商标权、专利权、著作权、商业秘密权等，上述权利是由法律予以严格界定并加以保护的。特别是中国加入WTO以来，知识产权在经济发展中的地位越发的重要，我国不仅在不断完善相关国内立法，而且在这一领域不断与国际接轨，参照国际条约和国际惯例补充和完善自身法律体系。在这样的国际国内经济大环境下发展特许企业，没有知识产权的法律保护，企业必将失去存在的基础。
我国的特许经营法律环境还很不完善，尚不足以保障企业在该领域内有法可依。 目前仅有少量规定作为规范特许体系的文件。主要指国内贸易部颁布的《中国商业特许经营管理办法（试行）》、中国连锁经营协会发布的《特许经营企业备案管理办法》、国家工商总局发布的《关于连锁店登记管理有关问题的通知》等，这些规定尚不足使企业的发展完全有章可循。但这并不是说目前作为特许体系中的企业没有法律可以遵循，而是注重对现存的法律、法规加以适用，主要是对《合同法》、《商标法》及实施细则、《专利法》及实施细则、《著作权法》及实施细则和《反不正当竞争法》等，这些法律虽很少有针对特许体系的特殊规定，但只要能很好的适用这些现有的法律、法规，也足以使特许体系能建康有序的发展。
当然对于那些由于法律规范的滞后性所带来的问题，我们则建议企业能够充分利用现有法律、法规对其进行调整，并不断完善企业自身的机构设置。
当前，一些企业之所以不能顺利采用特许模式发展起来，甚至出现了企业经营状况下降的情况，我们认为重要原因之一是自身法律保障机制不建全，经营中遇到一些问题不知如何运用法律进行自我保护，如：
（一）特许环节可能会遇到的问题：
1、 特许经营关系如何确立，合同如何签订；
2、 如何确定特许经营中的知识产权的许可使用，具体即商标、商号、企业
名称、专利、专有技术、经营模式和服务规范（标准）等的许可使用和保护。
（二）特许经营各方在履行合同中可能遇到的问题：
1、 特许经营各方负有何种守约义务；
2、 特许各方可能遇到的何种违约情况：一方违约的问题，比较常见的是加
盟者拖欠各种费用、擅自进货、扩大商标的使用范围等等；双方均违约的问题。
3、 正常履约过程中出现的问题，这类问题经常出现在发展较好的特许企业
中，虽然有些特许企业在发展过程中较为顺畅，但当其加盟店准备开设第二、第三家甚至更多的加盟店时，也常会遇到如何约定商标的使用进间和合同效力的问题。
（三）特许合同终止后可能出现一些问题：
合同终止后的问题，其中主要是合同在非正常终止后的善后处理问题，其中无形资产的回收及有关费用的清缴的问题。
上述这些实践中的问题困扰着特许企业和加盟企业，使其在发展过程中难以前行。要解决这些问题，关键是要求企业内部的专门法律部门对现行法律的规定有一个基本的了解，并掌握有关特许经营与知识产权法的关系，诸如特许经营者如何保护商标专用权、何为驰名商标、如何申请联合商标、防御商标、独占许可与普通实施许可的区别，如何限制受许人对商标的使用；对商号还应了解连锁店登记管理有关规定，适用什么样的法律解决商标与企业名称中的问题；关于著作权，在特许经营中哪些文件资料受著作权保护；关于专利权，主要了解专利技术的后继改进的专利权归属问题及独占实施许可、排他实施许可和普通实施许可如何区分的问题。
笔者认为只有企业对特许经营上述法律知识有个初步的了解，并且由专业部门对其进行管理，才能具有初步认识和解决上述困惑能力，才能使特许企业向着有序的方向发展。
三、签订完善严谨的特许合同是特许企业迅速扩张的重要保障；
合同是联系特许企业与加盟企业之间关系的纽带，而且由于目前国际和国内对特许企业的约束通常是通过合同进行的。因此起草和签订一份完善严谨的特许经营合同对于特许商和加盟商来说是至关重要的。但目前，我国的一些企业在这方面所做与现实的要求相距甚远。我们在法务实践中发现一份国内的特许合同经常简单到只有几页，而这几页内容往往只是描述了一下特许商所拥有的某些驰名知识产权，同时需要加盟商支付一定的费用这样一些简单的内容。然而，特许经营是一种凝结着众多法律现象和法律问题的经营模式，是绝对无法通过这样简单的条款就能保护的。而这几页的内容根本无法函盖特许经营所可能涉及到的诸多法律问题。很多企业也正是由于不知道该如何通过合同对本企业进行保护，从而在无意中使本企业受到无法弥补的损失。这一方面国外的特许经营业为我们做了很好的例证，一份普通的国外特许合同，长达几十页，合同内容详细，条款设计合理而严谨。但这并不是说只要有一份长篇的合同就能达到使企业避免诉累，避免纷争，而是说一份完善严谨的合同能够尽可能的减少企业之间为确定权责进行无止境的纠缠，而使企业能按照合同的约定履行自己的义务，享受各自的权利，从而使特许企业能健康有序的发展。
经过长期的实践，我们认为一份完善的特许经营合同应该包含如下内容，才能称的上较为完善：（1）当事人；（2）序言；（3）定义条款；（4）特许经营授权条款；（5）商号使用条款；（6）特许区域和特许企业所在地；（7）特许连锁总部的经营指导及技术援助；（8）广告促销条款；（9）特许费用条款；（10）特许企业筹办条款；（11）质量控制条款；（12）财务监督条款；（13）消费者投诉条款；（14）商标使用条款；（15）专利使用条款；（16）商业秘密保护条款；（17）限制竞争条款；（18）合同变更条款；（19）合同解除条款；（20）合同转让条款：（21）不可抗力条款；（22）违约责任条款；（23）合同终止条款；（24）合同的法律适用条款；（25）争议解决条款；（26）当事人认为需要的其他条款；（27）当事人签章及合同签订的年月日。
笔者认为完善、严谨的合同对于保障特许双方的权利能起到至关重要的作用，这种作用主要是防止加盟过程中出现权责不明，难以监督的情形，但任何一个合同都无法避免违约的出现。
合同是处理违约的依据，因此只有合同完善，严谨才能切实有效的保护特许者和加盟者各方的权益，以使运用这种先进的经营模式发展的企业得到有效的发展。