吉林省城镇低收入住房困难家庭廉租住房保障办法
吉林省人民政府
第204号
《吉林省城镇低收入住房困难家庭廉租住房保障办法》已经2008年11月17日省政府第15次常务会议讨论通过,现予公布,自2009年5月1日起实施。
省 长
二○○九年三月十八日
吉林省城镇低收入住房困难家庭廉租住房保障办法
第一条 为完善城镇廉租住房制度,保障低收入及其以下(以下称低收入)住房困难家庭的基本住房需求,根据国家有关规定,结合本省实际,制定本办法。
第二条 本省城市和县人民政府所在地的镇(以下称城镇)低收入住房困难家庭廉租住房保障适用本办法。
第三条 本办法所称城镇低收入住房困难家庭廉租住房保障,是指由市、县(市)人民政府采用发放租赁住房补贴或者实物配租的形式,向城镇低收入住房困难家庭提供住房保障。
发放租赁住房补贴,是指由城镇低收入住房困难家庭自行租赁住房,政府向其发放租金补贴或者核减租金。
实物配租,是指由政府向城镇低收入住房困难家庭提供完全或者部分政府产权的住房,政府产权部分实行低租金或者零租金。
第四条 县级以上人民政府统一领导本行政区域内城镇低收入住房困难家庭廉租住房保障工作,具体工作由政府设立的保障性住房领导机构负责。市(州)人民政府对所属的县(市、区)人民政府的城镇低收入住房困难家庭廉租住房保障工作,实行目标责任制管理。
县级以上人民政府应当每年向本级人大常委会报告一次城镇低收入住房困难家庭廉租住房保障工作情况。
第五条 县级以上建设(住房保障)行政主管部门是同级政府保障性住房领导机构的协调办事部门,具体工作可以委托所属的城镇低收入住房困难家庭廉租住房保障机构负责。
县级以上人民政府其他有关部门,按照各自的职责负责有关城镇低收入住房困难家庭廉租住房保障工作。
第六条 建设(住房保障)行政主管部门负责城镇低收入住房困难家庭的申请核准、材料公示和城镇低收入住房困难家庭廉租住房项目申请、拆迁、建设、出租、部分产权出让、房改、租金收取等工作。
第七条 市、县(市)人民政府应当根据财政状况和当地城镇低收入住房困难家庭的实际情况,确定当地城镇低收入住房困难家庭保障范围和保障面积、租赁住房补贴标准,并每年向社会公布一次。
第八条 城镇低收入住房困难家庭廉租住房保障实行申请、审核、公示、轮候、核查、退出制度。
省保障性住房领导机构根据本办法制定统一的程序规定;市、县(市)保障性住房领导机构根据省统一规定和当地实际,制定具体办法。
第九条 取得城镇低收入住房困难家庭廉租住房保障待遇,必须符合下列条件:(一)在当地居住2年以上;(二)具有城镇常住户口;(三)家庭人均收入,属于当地人民政府确定的城镇低收入家庭范围;(四)家庭人均住房面积,属于当地人民政府确定的城镇住房困难家庭范围。
失去原有耕地,在城镇居住10年以上,符合本条(三)、(四)项规定,并具有居住地证明的农民家庭,也可享受当地城镇低收入住房困难家庭保障待遇。
第十条 享受城镇低收入住房困难家庭廉租住房保障待遇的家庭人口,按照申请人户口簿上记载的人口数量计算,家庭实际居住人口少于户口簿上记载的人口数量的,按实际居住人口计算。
第十一条 实施城镇低收入住房困难家庭廉租住房保障,应当优先面向孤、老、病、残、独生子女死亡等特殊困难家庭和最低生活保障家庭以及其他急需救助的家庭。
第十二条 申请城镇低收入住房困难家庭廉租住房保障,应当提供下列证明材料:
(一)家庭收入情况;
(二)家庭住房状况;(三)居住情况;(四)家庭成员身份证和户口簿;(五)保障性住房领导机构规定的其他情况。
第十三条 申请城镇低收入住房困难家庭廉租住房保障待遇,按照下列程序办理:(一)由申请人向居住地街道办事处提出书面申请;(二)街道办事处应当自受理申请之日起15日内,对申请人的收入、住房等状况是否符合规定条件提出初审意见。初审合格的,应当在当地公示,公示期限为15日;经公示无异议或者异议不成立的,将初审意见和申请材料报县或者区建设(住房保障)行政主管部门;(三)县或者区建设(住房保障)行政主管部门应当自收到初审意见和申请材料之日起15日内,对申请人的住房、居住状况是否符合规定条件提出审查意见,并将符合条件的申请人的相关材料转同级民政部门;(四)县或者区民政部门应当自收到建设(住房保障)行政主管部门转来的相关材料之日起15日内,对申请人的收入状况是否符合规定条件提出审查意见,并反馈给县或者区建设(住房保障)行政主管部门;(五)经审查,符合规定条件的,由县或者区建设(住房保障)行政主管部门列为县、区城镇低收入住房困难家庭廉租住房保障对象;城镇低收入住房困难家庭廉租住房保障对象由县或者设区城市的市建设(住房保障)行政主管部门统一登记,参加轮候,并向社会公开轮候顺序。(六)经审查,不符合规定条件的,县或者区建设(住房保障)行政主管部门应当在3日内书面通知受理申请的街道办事处,由其书面通知申请人并说明理由。
市、县(市)人民政府可以采取集中、统一办公的方式,办理城镇低收入住房困难家庭廉租住房保障待遇申请。
第十四条 建设(住房保障)行政主管部门应当根据登记的城镇低收入住房困难家庭的收入水平、住房困难程度、申请顺序和申请人意愿等,确定相应的保障方式及轮候顺序。
实施城镇低收入住房困难家庭廉租住房保障已经确定的轮候顺序,不得擅自更改。
第十五条 对城镇低收入住房困难家庭廉租住房保障对象实行定期核查制度,每年调整一次。
对行政机关实施的城镇低收入住房困难家庭廉租住房保障对象的核查,有关单位和个人应当予以配合,如实提供相关情况。
第十六条 各级建设(住房保障)、民政行政主管部门,应当通过邻里访问和入户调查等方式对城镇低收入住房困难家庭廉租住房保障对象进行日常监督。
任何单位和个人有权对违反本办法的行为进行检举。
第十七条 对轮候到位的城镇低收入住房困难家庭,市、县(市)或者区建设(住房保障)行政主管部门,应当与其签订租赁住房补贴协议或者廉租住房租赁合同,按协议或者合同发放租赁住房补贴或者实施实物配租,并向社会公布。
第十八条 租赁住房补贴协议应当明确以下内容:(一)租赁住房补贴期限;(二)租赁住房补贴额度;(三)停止发放租赁住房补贴的情形等内容。
第十九条 廉租住房租赁合同应当明确以下内容:(一)房屋的坐落、面积、结构、附属设施和设备状况;(二)租金及其支付方式;(三)房屋使用要求;(四)租赁期限;(五)房屋维修责任;(六)政府提供部分产权的廉租住房,应当明确使用权、所有权转让,个人所有权继承等内容;(七)申请人不再符合城镇低收入住房困难家庭廉租住房保障对象条件时的处理方式;(八)违约责任及争议解决办法;(九)其他约定。
第二十条 有下列情形之一的,停止实施租赁住房补贴:(一)领取租赁住房补贴后,无正当理由连续6个月不在当地居住的;(二)连续1年家庭收入高于当地城镇低收入家庭收入标准的。
第二十一条 有下列情形之一的,停止实施实物配租:(一)将承租的城镇低收入住房困难家庭廉租住房转借、转租的;(二)将承租的城镇低收入住房困难家庭廉租住房改变用途的;(三)无正当理由连续6个月未交纳城镇低收入住房困难家庭廉租住房租金的;(四)无合理原因连续6个月以上未在承租的城镇低收入住房困难家庭廉租住房居住的。
第二十二条 政府拥有部分城镇低收入住房困难家庭廉租住房产权的,按照按份共有方式办理房屋登记。
第二十三条 城镇低收入住房困难家庭廉租住房保障对象应当合理使用房屋,不得影响房屋建筑结构的安全和设备、设施的正常使用。
城镇低收入住房困难家庭廉租住房的使用权不得自行转让。
第二十四条 城镇低收入住房困难家庭廉租住房保障资金,从下列渠道筹集:(一)政府财政预算安排的资金;(二)从土地出让净收益(按国家规定扣除相关费用后的余额)中核定不低于10%的比例,用于安排廉租住房建设的资金;(三)市(州)住房公积金增值收益扣除计提住房公积金贷款风险准备金、管理费用后的余额;(四)社会捐赠的资金;(五)一次性处理无籍房的收益;(六)廉租住房租金收入;(七)政府出让城镇低收入住房困难家庭廉租住房产权的收入;(八)其他方式筹措的资金。
第二十五条 城镇低收入住房困难家庭廉租住房来源是:(一)政府建设、收购的住房;(二)腾退的公有住房;(三)社会捐赠的住房;(四)单位投资建设并按照政府租金标准,出租给城镇低收入住房困难家庭廉租住房保障对象的住房;(五)其他渠道筹集的住房。
第二十六条 公民、法人和其他组织可以向当地人民政府提供住房,纳入城镇低收入住房困难家庭廉租住房保障管理。
提供的住房被作为城镇低收入住房困难家庭廉租住房使用的,可以享受国家和省规定的有关优惠待遇。
住房提供人如终止该住房作为城镇低收入住房困难家庭廉租住房使用的,应当提前一个年度,书面通知当地人民政府建设(住房保障)行政主管部门。
第二十七条 城镇低收入住房困难家庭廉租住房建设用地,应当在土地供应计划中优先安排,采取划拨方式供应。
城镇低收入住房困难家庭廉租住房建设用地的规划布局,应当考虑城镇低收入住房困难家庭居住和就业的便利。
采用相对集中、配建、在棚户区改造中分散建设等方式建设城镇低收入住房困难家庭廉租住房。
第二十八条 新建商品房、经济适用住房、棚户区改造、危旧住房改造项目,应当在规划、土地出让条件中保证,用占规划建筑面积5%的面积用于解决城镇低收入住房困难家庭廉租住房;该部分住房面积的建设成本由县级以上人民政府用土地出让金、行政事业性收费等折抵,产权属于政府。具体办法由省建设行政主管部门会同同级财政等部门制定。
各地可根据城镇低收入住房困难家庭居住需要,合理确定城镇低收入住房困难家庭廉租住房套型结构,套型建筑面积一般为40平方米,最大户型不应超出50平方米。
第二十九条 市(州)、县(市)人民政府的城镇低收入住房困难家庭廉租住房,享受下列优惠待遇:
(一)建设廉租住房,免征行政事业性收费和政府性基金,减半收取经营性收费;
(二)购买旧住房作为城镇低收入住房困难家庭廉租住房的,办理产权过户时免收相关的交易费用;
(三)租金收入按照国家规定给予税费减免;
(四)按照国家规定享受其他税收扶持政策。
第三十条 城镇低收入住房困难家庭廉租住房保障资金实行财政专户管理,年度使用有剩余的,结转下年度使用。审计、财政部门对该资金的使用情况实施年度审计和检查。
第三十一条 市(州)、县(市)人民政府建设(住房保障)、民政行政主管部门应当建立城镇低收入住房困难家庭廉租住房保障档案及相关管理制度。
第三十二条 申请人采用弄虚作假的手段,骗取享受城镇低收入住房困难家庭廉租住房保障待遇,取消其保障待遇。
第三十三条 当事人对行政机关不予登记为城镇低收入住房困难家庭廉租住房保障对象,或者不按轮候顺序实施城镇低收入住房困难家庭廉租住房保障及其他认为侵犯其合法权益的具体行政行为不服的,可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
第三十四条 政府有关部门工作人员以及申请人的所在单位和社区,在实施廉租住房保障制度的工作中,玩忽职守、弄虚作假、徇私舞弊、滥用职权的,由其所在单位、上级机关或者有关主管部门依法给予行政处分。构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第三十五条 各地可根据当地实际情况,对林业、煤矿等独立工矿区内低收入住房困难家庭,参照本办法的规定给予保障。
第三十六条 本办法自2009年5月1日起施行。
论物上请求权制度
侯利宏
导 言
物上请求权制度,是大陆法系民法特有的关于物权保护方法的概括而独立的制度,是物权法的不可或缺的重要组成部分。英美法系中,当然不乏对所有权、占有等进行保护的各具体制度,如“Law
of
Tort(侵权行为法)”领域中的“返还不法扣留动产之诉(detinjue)”、“返还不法取得动产之诉(replevin)”、“回复不动产之诉(ejectment)”及“侵害禁止令(injunction)”等。但以上各具体制度是在历史上渐次分别形成的,不构成一个抽象的整体,不能称作一个制度。在这一点之上,二者是不同的。不过,二者并无优劣之分,因为法律体系后的历史背景、文化传统各有其特点,与各自社会相适应的法律制度当然也各不相同。
物上请求权制度,在大陆法国家如德国、瑞士等,无论在立法还是理论研究方面,都已达相当高的水平。但在具有大陆法传统的我国的现在,物上请求权制度却是另外一种情形。1911、1925年,出现了中国民法的第一、第二草案。1929-1931年,南京国民政府颁布《中华民国民法》,这是中国历史上第一部民法典。该法典确立了物上请求权制度,分为基于所有权的物上请求权(767、788、793-795条)、基于占有的物上请求权(962条)及地役权人的物上请求权(858条)(详见第二章第二节)。虽然关于他物权的物上请求权的观点不够全面,但是,总体而言不失为一个较完备的法律制度。1949年,随着国民政府在大陆的垮台,该法典在大陆终止了其效力,现仅施行于我国台湾一省(为行文的方便,下文一律使用‘台湾省民法’一词)。
中华人民共和国建立后,曾几次设民法起草机构编纂民法典,均因种种原因未能成功,直到1986年才颁布规定民法最基本原则和制度的《民法通则》。不过《民法通则》中未明确物上请求权这个概念,也未建立起独立于侵权行为的物上请求权制度,仅有关于物上请求权内容的简单涉及(民法通则:86、134条),且在概念区分和性质的界定上模糊不清。与此同时,学者们对物上请求权探讨的也比较少,迄今为止大陆未有一篇关于物上请求权制度专题研究的文章。物上请求权概念即使在文章或著作中出现,也仅仅是简单的涉及。而物上请求权制度是物权保护的重要方式,也是物权法的重要问题。因此,这种状况显然不适应社会主义市场经济的需要。鉴于此,本文拟对物上请求权制度进行研究和分析,以期对中国的物权法完善有所裨益和推动。
第一章 物上请求权制度的历史
第一节 物上请求权制度渊源
一、序说
罗马法,被用来描叙从《十二铜表法》(公元前450年后)延续到优士丁尼民法典编纂(公元前534年后)的全部罗马法律成果。而六世纪时期优士丁尼皇帝主持修订的《民法大全》,包括《法学阶梯》、《学说汇纂》、《优帝法典》及《新律》对后世法律制度的影响巨大,不仅是大陆法系形成的基础,而且对英美法系也有相当影响。虽远在一千多年前,但其细致周密的法律制度,在今天看来还是如此的完美和令人赞叹,本文所讨论的物上请求权制度的渊源也可追溯到其中。
但罗马法中并未形成“物上请求权”概念,同时也没有与之相对应的抽象的名词。在罗马法那里,具有物上请求权性质的那部分内容是基于所有权、地上权及占有等所得提起的各种诉权。在罗马法,虽然有所有权,但尚未形成抽象的所有权概念。除所有权以外,罗马人还承认役权、永佃权(也译永租权)及地上权。根据一般观念,还包括质权和抵押权。这些所有权以外的权利,罗马人称为iura(权利)或iura
in rem(对物的权利),现代人则称之为iura in aliena(他物权)。罗马法上,还有留置权(jus
retentionis),如出租人得留置承租人的财物作为交付租金和损害赔偿的担保,但其尚未被视为独立的物权。此外,占有在罗马法上与所有权相分离,是一个相对独立的制度,被给予象物权一样的保护。罗马法的这一传统,正如后文所能看到的,也成了大陆法物权制度的传统。关于作为“物上请求权”渊源的各种诉权,分述如下。
二、基于所有权及其他物权的诉权
(一)基于所有权得提起“所有权返还之诉(rei vindicatio)”和“所有权保全之诉(actio
negtoria)”。前者是对非法占有者提起的,要求承认原告权利,从而使占有者返还物及其上一切添附的诉讼。后者是所有者对侵犯其权利轻微的行为(无论侵犯行为已经出现还是所有者担心它出现)提起的以排除或阻止对物的滥用的诉讼。
(二)罗马法上的役权,包括人役权和地役权,是所有权的负担。基于役权得提起“役权确认之诉(actio
confessaria)”是当所有人否认役权或侵害役权行使时而提起的诉权,以确认役权和恢复原状,及赔偿原告因此所遭受的损失。
(三)永佃权(ius emphytellticum),是支付租金而长期或永久使用、收益他人不动产的权利。根据优帝法,永佃户得提起“永佃诉权(actio
emphyteuticaria)”,以请求返还永佃物,及适用“所有权保全之诉(actio negatoria)”,以排除或防止妨害。
(四)地上权 (superficies),是支付地租,利用他人土地建筑房屋而使用的权利。地上权收益人得提起“准对物之诉(quasi in rem
actio)”,即要求返还原物。
(五)担保物权,质权与抵押权,在罗马法上是一个几乎统一的制度,债权人得提起“质押之诉(actio in rem)”,是对物之诉,以返还原物为内容。
三、占有及占有的保护
罗马法中,占有被大多数学者认为是一种事实。占有虽受到保护,但非终局性的保护;占有之诉中的败诉者可能在所有权之诉中胜诉。对占有的保护是请求令状,令状分为“占有保持令状(interdicta
retinendas poscessionis)”与“占有恢复令状(interdicta recuperandae
possessionis)”,内容与所有权之诉相类。于优帝一世时改革“令状”为一般的诉。而且,前者内容也发生变化,申请保护者的占有须有事实上的侵害,若是仅担心有侵害,则不允许。
此外,罗马法中还有“准占有(quasi possessionio)”,又称“权利占有(juris
possessio)”,指所有权以外的占有,仿占有为保护,役权即属此例。永佃权、地上权及质权,在罗马法被认为是占有,受占有令状的保护;抵押权则受“质押之诉”的保护,不属于准占有的范畴。
第二节 物上请求权的建立
一、法国的民法典、诉讼法典与物上请求权
罗马法律与法学的成熟和完善的技术,并未随罗马帝国的灭亡而被人们所抛弃,在欧洲大陆尤其如此。在漫长的历史中,它构成了西方法律传统的一部分。后来的西方诸法典大都受到了来自罗马法的直接或间接的影响。在物权尤其是所有权的保护方面,法国的《法国民事诉讼法典》、《法国民法典》即继受了罗马法的传统。
关于物权尤其是所有权的保护,《法国诉讼法典》23条以下规定了占有之诉(action possessoire)与本权之诉(action
petitoire),其物权的标的限制为不动产。与此同时,《法国民法典》第25条也涉及关于“返还不动产的诉权”的规定,第
597、599、701条还规定“用益权人得准用对所有权保护的方法,排除来自所有权人的侵害”;“地役权人得排除供役地所有人对地役权的侵害”。从性质上而言,以上方法属于物权的保护方法(与之相对应者为债权的保护方法),是实质上的物上请求权。因此,可以说其为近代意义上的物上请求权制度的雏形。但是,其存在着以下不足:(1)其时尚未确立物上请求权概念,而且被当作诉权来看,于诉讼法中进行规定;(2)被保护的物权标的范围较为狭窄,仅限于不动产;且他物权的保护仅限于用益物权等。
二、德国民法典与物上请求权制度
之后,大约经过了近一个世纪,以体系完美、逻辑严谨而著称的《德国民法典》施行(1900年),物上请求权制度随之而最终确立,并表现出了与十九世纪形成阶段不同的风格。首先,物上请求权以请求权面目出现,被称为“请求权”,与物权编之下有详细的规定。其次,内容上更为详尽和细致,基于所有权所生的请求权的有关规定达24条之多。第三,体系上有条不紊,其核心是基于所有权保护的规定(德国民法:985、1004条),他物权则准用关于所有权保护的规定(德国民法:1017、1027、1133、1134、1227条等),占有人也的基于占有提起诸种请求权(德国民法:861、862条)。具体而言,基于所有权的请求权分为,(1)返还请求权(德国民法:第985条),即所有人得请求占有人返还其物;(2)除去侵害请求权(德国民法:1004条第1项),即所有人于受到以剥夺或扣留占有之外的方式的侵害时,得请求侵害人除去侵害;(3)不作为请求权(德国民法:1004条第2项),即所有人有继续受侵害之虞时,得提起防止侵害之诉。基于占有的物上请求权,与以上请求权相似,分为因占有被侵夺而生的请求权与因占有被妨害而生的请求权。
由此,物上请求权制度最终于德国民法典中得到确立,构成了物权法的重要组成部分,并对物权的维护起着重要作用。
三、小结
不难发现法国的所有权之诉及占有之诉,仅仅停留在诉权阶段,对物权及占有的保护仍无法脱离诉讼,这与罗马法相比未有多少改变。因此,物上请求权及其制度在其上尚未确立。如前文所述,确立的使命由德国民法典完成了,物上请求权作为一种实体权利开始出现在民法中。而且,德国民法典确立的物上请求权制度,足以使人回忆起罗马法的规定。这并不奇怪,因为,德国民法典是在“潘德克顿法学(Pandektenwissenschaft)”的基础上完成的,而该学派是由罗马法(学说汇纂)发展而成的。德国的物上请求权制度渗透了罗马法的影响,但与罗马法相比,除了确立了实体的物上请求权以外,内容更加丰富,体系也更加有条理。
第三节 其它主要国家的物上请求权制度
一、瑞士民法典与物上请求权制度