重庆市商品房价格计算方法暂行规定

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重庆市商品房价格计算方法暂行规定

重庆市人民政府

渝府发〔2001〕107号

重庆市人民政府关于印发重庆市商品房价格计算方法暂行规定的通知

各区县（自治县、市）人民政府，市政府各部门：
《重庆市商品房价格计算方法暂行规定》已经市人民政府第90次常务会议审议通过。现印发给你们，请认真贯彻实施。

二○○一年十一月七日

重庆市商品房价格计算方法暂行规定

第一条为了规范房地产开发经营行为，加强商品房建设成本和销售价格调控管理，保持价格合理、稳定，保护购房者和房地产开发经营企业双方的合法权益，促进和保障房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《重庆市城市房地产开发经营管理条例》及有关规定，结合本市实际，制定本暂行规定（以下简称《规定》）。
第二条凡在本市城镇规划区国有土地范围内从事房地产开发、经营的企业销售商品房，均应遵守本《规定》。
第三条本《规定》所称的商品房是指具有开发、经营资质的房地产开发、经营企业开发建设并销售的各类房屋，包括享受国家优惠政策的经济适用房等居民住宅（享受国家优惠政策的居民住宅以下统称经济适用房）。
第四条商品房价格管理的原则：按照直接管理与间接管理相结合的原则，对不同类型的商品房价格实行不同的价格管理形式。
对经济适用房实行政府指导价；其它商品房实行市场调节价。
第五条重庆市人民政府价格主管部门是本市商品房价格的主管部门，负责制定全市商品房价格的作价原则，管理和监督检查全市商品房价格工作。
各区县（自治县、市）人民政府价格主管部门按照统一领导、分级管理原则依据本《规定》对本行政区域内的商品房价格实施管理和监督检查。
第六条商品房价格由成本、利润、税金构成。
第七条以下成本因素计入商品房价格：
（一）土地征用及拆迁安置补偿费：指土地征用或受让国有土地按法律、法规、规章和规范性文件规定应交纳的土地征用费、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出、受让国有土地按规定缴纳的土地出让金等费用。
拆迁旧建筑物回收的残值和安置中的差价收益相应冲减拆迁安置补助成本费用。
（二）勘察设计及前期工程费：指商品房开发项目实施前期所发生的费用，包括规划、设计、项目可行性研究、水文地质的勘察、测绘、通电、通水、通路、场地平整等费用。
（三）房屋建筑安装工程费：指列入商品房施工图预（决）算的房屋建筑安装工程费用。一般包括房屋基础工程、房屋主体工程、室内水电安装、通讯等工程费用和房屋附属工程费用。
（四）基础设施建设费：指开发小区（或规划红线）内的道路、堡坎、室外供水、供电、供气、排污、排洪、照明、绿化、环卫等工程的建设成本费用。
基础设施建设费还包括开发小区（或规划红线）内不能有偿转让的公共配套设施的建设成本费用。
（五）管理费：指企业为管理和组织经营活动而发生的各项费用，包括管理人员工资及附加费、办公费、宣传费、交通差旅费、产品销售费、固定资产使用费、科技费、财产保护费、契约合同公证鉴证费。
经济适用房的管理费按本条（一）至（四）项费用之和的2%以内计算。
（六）贷款利息：指房地产开发经营企业为商品房建设项目筹措建设资金所发生的银行贷款利息支出。
贷款利息＝建设项目所发生的实际银行贷款金额×当年人民银行公布的贷款利率×工程建设平均贷款周期。
（七）规费：指按国家和重庆市人民政府规定缴纳的各种行政事业性收费。
第八条不得计入商品住房价格成本的费用：
（一）规划红线内的经营性用房和经营性设施的建设费用;
（二）各种集资、赞助、捐赠和其他与开发经营无关的费用；
（三）各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款；
（四）开发经营者自留的房屋建设费用；
（五）各级财政拨款建设的非经营性公共建筑、配套设施的建设费用；
（六）按规定不能计入商品住房价格成本的其他费用。
第九条利润：经济适用房按照本《规定》第七条（一）至（四）项费用之和的3%以内计算；其它商品房由开发、经营企业根据市场平均利润和市场行情自行确定。
第十条税金：按国家规定计算。
第十一条商品房销售价格应以套内建筑面积计价，如购房者要求，商品房开发、经营企业也可按建筑面积或套（使用面积）计价销售。不论以何种面积或方式计价销售，其列入计价的公摊部位和面积应在商品房买卖合同中予以明确。
每平方米套内建筑面积售价＝建筑总造价÷∑（套内建筑面积）
建筑总造价=成本+利润+税金
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积
建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积
第十二条在商品房竣工并经综合验收后，商品房开发经营企业应向有权测定商品房面积的单位申请核定商品房销售建筑面积、套内建筑面积、套内使用面积和阳台建筑面积。若核定的套内建筑面积与销售时计算的套内建筑面积差异值在±6壱阅冢ê?墸蘼酃婊钜於啻螅蚵羲骄换ゲ共罴郏徊钜熘翟凇?壱陨现痢?%以内（含3%），双方按购房合同约定的单价计算，多退少补；差异值超过±3%以上，购房者有权选择多退少补或退回所购商品房，房地产开发经营企业不得强行要求购房者只能多退少补，或只能退回所购商品房（本《规定》发布前已签订购房协议的，按原协议执行）。
第十三条商品房必须实行明码标价。标价的内容包括：
（一）商品房座落的具体位置[地点、幢号、楼层、房号（预售商品房应标明轴线范围）]；
（二）户型（提供用于面积计算的房屋建筑平面布置图等相关资料）;
（三）面积（建筑面积、套内建筑面积、阳台建筑面积同时标明）；
（四）价格：每平方米套内建筑面积和建筑面积销售价格（含朝向、楼层差价）同时标明；
（五）土地使用年限；
（六）代收费；
（七）物业管理的方式和收费标准。
第十四条代收费是指在商品房价格之外应由购房者自己交纳的费用。包括：
（一）未计入商品房价格成本的天然气安装费;
（二）未计入商品房价格成本的闭路电视安装费;
（三）住户直接与经营单位结算的水、电一户一表的安装收费;
（四）办理房屋所有权证和土地使用权证应由购房户交纳的费、税；
（五）应由购房者自己交纳的其他费用。
第十五条下列费用不允许列为代收费项目收取：
（一）商品房室内水、电、通讯安装工程费；
（二）小区（或规划红线内）室外水、电、通讯管网设施安装费（包括供电贴费、开闭所、配电房等建筑安装工程费）；
（三）按规定应计入商品房建安工程费或基础设施费的其他费用。
第十六条经济适用房销（预）售价格应经政府价格主管部门审定。商品房开发经营企业在经济适用房销（预）售前应按本《规定》第七条的规定，向市价格主管部门申报经济适用房价格成本资料，经物价、建委、国土房管部门会同审查后，方可销售。
第十七条其他商品房的销（预）售价格由商品房开发经营企业依据本《规定》自行确定，市、区县（自治县、市）价格行政主管部门有权进行抽查审核，被抽查的开发经营企业应当如实提供相关资料。
第十八条价格行政主管部门及其工作人员不得将依法取得的资料或了解的情况用于进行价格管理以外的任何其他目的，不得泄露当事人的商业秘密。
第十九条市价格行政主管部门应和市财政部门定期公布向开发建设项目收费的项目目录。经公布的收费项目可以计入商品房销售价格构成，凡未经公布的收费项目，开发经营企业有权抵制并拒绝缴纳。
第二十条价格行政主管部门应当加强对商品房销售价格的市场监测，并发布有关信息。
第二十一条违反本《规定》，属于《中华人民共和国价格法》和《重庆市行政事业性收费管理规定》应当予以行政处罚的，由市、区县（自治县、市）价格行政主管部门依法处罚。第二十二条违反本《规定》，属于违反建设、规划、国土、房屋等法律、法规和规章规定的，由建设、规划、国土资源和房屋管理部门依法处理。
第二十三条违反本《规定》第七至八条关于商品房价格构成规定的，由市、区县（自治县、市）价格行政主管部门责令改正，或由有关部门依据有关行政法规依法处罚。
第二十四条本《规定》执行中的具体问题由重庆市物价局负责解释。
第二十五条本《规定》自发布之日起执行。

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