福建省福州市人大常委会


福州市物业管理若干规定



(2004年8月31日福州市第十二届人民代表大会
常务委员会第十六次会议通过
2004年12月3日福建省第十届人民代表大会
常务委员会第十二次会议批准）

第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》，结合我市实际，制定本规定。
第二条 本规定适用于福州市行政区域内的物业管理活动。
第三条 福州市房地产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。
县（市、区）房地产行政主管部门负责辖区内物业管理活动的监督管理工作。
　　街道办事处（乡镇人民政府）负责指导监督日常物业管理活动。
　　第四条 房屋的所有权人为业主。
　　业主在物业管理活动中，享有下列权利：
　　（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；
　　（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
　　（三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；
　　（四）参加业主大会会议，行使投票权；
　　（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；
　　（六）监督业主委员会的工作；
　　（七）监督物业管理企业履行物业服务合同；
　　（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
　　（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；
　　（十）法律、法规规定的其他权利。
　　第五条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：
　　（一）遵守社会公德、业主公约和业主大会议事规则；
　　（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
　　（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
　　（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
　　（五）按时交纳物业服务费用；
　　（六）法律、法规规定的其他义务。
　　第六条 业主大会由一个物业管理区域内的全体业主组成。
　　物业管理区域是指只成立一个业主大会、相对独立的、并由一个物业管理企业实施统一物业管理的区域。
　　物业管理区域的范围原则上应以物业建设的宗地红线图、立项或者规划批准的范围确定。已实施物业管理的不同物业管理区域经各自的业主大会同意后可以合并为一个物业管理区域。
　　第七条 零散建设的未实施物业管理的区域可以由村（居）民委员会管理或者由物业所在地的县(市、区)房地产行政主管部门在街道办事处(乡镇人民政府)的配合下，根据需要与合理原则划定物业管理区域，逐步实行规范的物业管理。
　　第八条 在一个物业管理区域中，业主入住率达百分之五十以上，或者首套房屋交付使用满两年的，经百分之十以上业主或者建设单位书面提议，在县（市、区）房地产行政主管部门的指导下，由街道办事处（乡镇人民政府）会同建设单位、业主代表组成首次业主大会会议筹备组，组织召开首次业主大会会议。
　　首次业主大会会议上业主的投票权按业主拥有房屋的建筑面积确定，以每平方米为一个投票权数，投票权数累加计算，不足一平方米的不计算。未售出房屋的建设单位所持的投票权最高不超过全部投票权的百分之三十。
　　首次业主大会会议之后业主的投票权由业主大会议事规则的规定确定。
　　第九条 物业使用人根据业主的书面委托，可以代理业主行使投票权和物业管理相应的权利和义务。
　　第十条 同一个物业管理区域内业主超过二百户(含公寓、写字楼、商场、车库)的，可以推选并委托业主代表参加业主大会会议。
　　同一物业业主超过一人的，物业共有人可以推选并委托一人参加业主大会会议。
　　第十一条 业主委员会由业主大会选举产生，业主委员会每届任期不超过三年，业主委员会应当每年至少向业主大会报告一次工作。
　　业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力、遵守《业主公约》和物业管理有关规定的业主担任，业主委员会委员可以连选连任。
　　在物业管理区域内，与物业管理有关属于全体业主权益的纠纷，经全体业主投票权三分之二以上决定授权，业主委员会可以代表全体业主依法行使民事诉讼权利。
　　第十二条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的县（市、区）房地产行政主管部门备案，县（市、区）房地产行政主管部门应当对依法选举产生的业主委员会出具备案证明。
　　业主委员会备案的有关内容发生变更的，应当依照前款规定重新备案。
　　第十三条 在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关村（居）民委员会依法履行自治管理职责，支持村（居）民委员会开展工作，并接受其指导监督。
　　村（居）民委员会应当协助有关部门调处业主与业主、业主与物业管理企业之间的纠纷。 第十四条 物业管理企业承担物业管理事务，应当按照相应的资质条件签订前期物业服务合同或者物业服务合同，合同应当向县（市、区）房地产行政主管部门备案。
　　第十五条 物业管理企业的基本权利：
　　（一）按物业服务合同的约定收取费用；
　　（二）劝阻和制止违反社会公德、业主公约和物业管理制度的行为；
　　（三）委托专营公司承担专项物业管理业务；
　　（四）要求业主委员会协调其与业主或者物业使用人的纠纷；
　　（五）法律、法规规定的其他权利。
　　第十六条 物业管理企业的基本义务：
　　（一）履行物业服务合同，按照合同约定提供物业管理服务，建立重大事项汇报制度。接受业主咨询和监督；
　　（二）执行物业服务等级标准和物业服务收费等级标准；
　　（三）每半年公布一次涉及住户的共用设施设备费用分摊和其他物业管理代收代支费用情况；
　　（四）合同终止之日起三十日内，应当与业主或者有关单位结清债权债务，并移交物业管理用房及有关资料、设施、设备；
　　（五）法律、法规规定的其他义务。
　　第十七条 物业服务应当包括下列基本内容：
　　（一）房屋及其附属设施的维修、养护；
　　（二）卫生保洁及公共花木绿地管护；
　　（三）道路维护，车辆停放秩序管理；
　　（四）安全防范和维护公共生活秩序。
　　第十八条 建设单位应当按照规定通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业进行前期物业管理，并按照规范签订前期物业服务合同。
　　建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
　　第十九条 建设单位在销售物业前，应当制定业主临时公约，并将业主临时公约报物业所在地的县（市、区）房地产行政主管部门备案。业主临时公约不得侵害物业买受人的合法权益。
　　建设单位应当在物业销售时将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。
　　物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当在业主临时公约上以签字同意的方式承诺遵守。
　　第二十条 物业管理企业承接物业服务时，建设单位应当向物业管理企业提供物业共用部位、共用设施设备清单，并共同对共用部位、共用设施设备进行查验，具体验收程序和标准按照国家有关规定执行，建设单位应对物业管理企业提出的物业质量和设计问题以及其他遗留问题及时解决。查验结束后，双方应当按照规定签订承接验收书。
　　第二十一条 建设单位应当按照规定配置物业管理用房。建筑面积十万平方米以下的按照不少于总建筑面积千分之四配置，不足五十平方米的，应当按照五十平方米配置；建筑面积超过十万平方米的，超过部分按照千分之三配置。城乡规划主管部门审批建设项目时，应当予以核实。
　　按照规划配建的物业管理用房不得挪作他用。
　　第二十二条 物业管理区域内的下列设施归属全体业主所有：
　　（一）物业管理用房；
　　（二）垃圾集散间、厕所；
　　（三）按照规划配建的公共绿地、道路、围墙以及其他公共用地使用权；
　　（四）住宅的物业管理区域按照规划配建的公共停车场所；
　　（五）建设单位以书面形式在出售物业时承诺归全体业主所有的其他设施。
　　第二十三条 利用物业的部分共有部位获取的收益，归拥有该部分物业的业主所有，利用物业的全体共有部位获取的收益归全体业主所有。
　　获取的收益主要用于补充专项维修资金。
　　第二十四条 车辆在公共停车场所的停放、收费和管理等事项，前期物业管理期间，可以在前期物业服务合同中约定，业主大会成立后，由业主大会决定。业主对车辆停放有特殊保管要求的，由业主和物业管理企业另行签订保管合同。
　　治安、消防、抢险、救护、环卫、执法等特种车辆在执行公务时可以在物业管理区域内无偿停放。
　　第二十五条 物业管理企业与业主或者建设单位可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
　　物业交付业主前，物业服务费由建设单位承担；物业交付业主后，物业服务费由业主承担，自物业交付之日起交纳。
　　物业管理企业为业主提供合同约定以外有偿服务的，应当征得业主同意。
　　第二十六条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。政府指导价按有关规定制定，定期公布。
　　物价部门应当会同房地产行政主管部门对物业服务收费进行监督管理。
　　第二十七条 物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等公用企业收取有关费用，业主使用的向业主收取；物业管理企业使用的向物业管理企业收取；公共使用的由业主分摊。
　　物业管理企业可以接受委托代收前款费用，但不得向业主收取任何额外费用。
　　未经双方约定，供水、供电、供气、通讯、有线电视等公用企业不得要求物业管理企业代收代付有关费用，不得向物业管理企业扣收业主应承担的有关费用。
　　第二十八条 物业管理企业已接受委托实施物业管理并相应收取服务费的，其他部门和单位不得再向业主或者物业使用人重复收取卫生费、治安费等性质和内容相同的费项。
　　第二十九条 物业服务合同终止时，业主委员会与新、旧物业管理企业应当在县（市、区）房地产行政主管部门指导下成立移交小组，负责处理物业管理的相关事务，监督旧物业管理企业清理债权债务、移交物业管理用房、设备设施、档案资料及国家规定的其他必须移交的项目。移交完毕后旧物业管理企业应当及时退出该物业管理区域。
　　第三十条 移交小组认为清理债权债务有困难时，可以委托有资质的中介机构进行清算，费用由旧物业管理企业、业主按照职责承担。
　　第三十一条 在国家规定的保修期内，物业的维修由建设单位负责；保修期满后，业主对其专有的部分实施维修、管理，物业管理企业依照本规定对共用的部分设施、设备负责维修、管理。
　　物业管理企业对物业共用的部分设施、设备进行维修、管理时，相关业主和使用人应当给予配合。
　　第三十二条 物业管理应当建立专项维修资金制度，专项维修资金属业主所有。
　　物业买受人缴交的专项维修资金，由市、县（市）房地产行政主管部门指定的银行专户代为储存；业主大会成立后，房地产行政主管部门应当及时移交专项维修资金银行账户。
　　专项维修资金的使用，由业主大会决定，并受市、县（市）房地产行政主管部门的监督。维修资金专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
　　专项维修资金收取、使用和管理具体实施办法由市人民政府依照国家有关规定另行制定。
　　第三十三条 业主或者物业使用人装饰装修房屋的，应当遵守法律法规的有关规定。
　　第三十四条 在物业管理区域内，对违反物业装饰装修和使用、治安、环境保护、计划生育等法律法规的行为，物业管理企业应当劝阻制止，并及时向有关行政部门报告，有关行政部门应当及时依法处理。
　　第三十五条 违反本规定，物业管理企业未结清债权债务、移交物业管理用房及有关资料、设施设备，擅自撤出小区物业管理的，或者原物业管理企业拒不退出该物业管理区域，妨碍该物业管理区域正常物业管理的，由市、县（市、区）房地产行政主管部门责令限期改正，逾期仍不改正的，处以五万元以上十万元以下的罚款，并提请原发证机关降低其资质等级或者吊销企业资质证书。
　　第三十六条 违反本规定，物业管理企业未依法备案物业服务合同，由市、县（市、区）房地产行政主管部门责令限期报送备案，逾期不报送备案的，处以五千元以上一万元以下的罚款。
　　第三十七条 业主委员会委员违反法律、法规或者超越权限，侵害业主合法权益，造成损失的，应当承担相应的法律责任。
　　第三十八条 违反本规定，建设单位与物业管理企业签订的前期物业服务合同侵害物业买受人的合法权益的，由市、县（市、区）房地产行政主管部门责令其限期重新制定，逾期仍不改正的，处以五千元以上五万元以下的罚款。
　　第三十九条 违反本规定其他规定的，依照国务院《物业管理条例》的规定予以处罚。

第四十条 本规定自2005年1月1日起施行。
　　1996年11月29日福建省第八届人民代表大会常务委员会第二十七次会议批准的《福州市城市住宅小区物业管理办法》同时废止。


陕西省人大常委会


陕西省实施《中华人民共和国职业教育法》办法
陕西省人民代表大会常务委员会


（2000年8月4日经陕西省第九届人民代表大会常务委员会第十七次会议通过）

第一章 总则
第一条 为了实施《中华人民共和国职业教育法》，结合本省实际，制定本办法。
第二条 在本省行政区域内的职业教育，适用本办法。法律、法规另有规定的除外。
本办法所称职业教育，包括各级各类职业学校教育和各种形式的职业培训。
第三条 职业教育是国家教育事业的重要组成部分，是促进经济、社会发展和劳动就业的重要途径。
实施职业教育必须贯彻国家教育方针，对受教育者进行思想政治教育和职业道德教育，传授职业知识，培养职业技能，进行职业指导，全面提高受教育者的素质。
第四条 公民有依法接受职业教育的权利。
劳动者应当在就业前或者上岗前接受必要的职业教育。
第五条 各级人民政府应当将发展职业教育纳入国民经济和社会发展规划，推进职业教育改革，优化教育资源配置，促进职业教育发展。
行业组织和企业、事业组织应当依法履行实施职业教育的义务。
第六条 县级以上人民政府教育行政部门负责本行政区域内职业教育工作的统筹规划、综合协调、宏观管理。
教育行政部门、劳动和社会保障行政部门及其他有关行政部门按照各自职责，分别负责职业教育的有关工作。
第七条 县级以上人民政府应当对在职业教育工作中作出显著成绩的单位和个人，给予表彰和奖励。

第二章 职业教育的实施
第八条 职业学校教育分为初等、中等、高等职业学校教育：
（一）初等职业学校教育，是指在小学教育基础上实施的与初中阶段义务教育相结合的职业教育，主要培养具有初级专业知识和实际操作技能的人员；
（二）中等职业学校教育，是指在初级中等普通教育基础上实施的高中阶段的职业教育，包括普通中等专业学校、技工学校、职业中等专业学校和职业高级中学教育，主要培养中级专业技术人员、管理人员和操作人员；
（三）高等职业学校教育，是指在高级中等教育基础上实施的高等教育阶段的职业教育，主要培养生产、建设、管理、服务第一线的高等技术应用型人才。
第九条 职业学校教育应当以中等职业学校教育为重点，积极发展高等职业学校教育，因地制宜地发展初等职业学校教育。
发展职业学校教育，应当充分利用现有的教育资源。
第十条 职业培训包括从业前培训、在岗培训、转岗培训、转业培训和其他职业性培训。根据国家规定的职业分类和职业资格等级标准，职业培训分为初级、中级、高级职业培训。
开展职业培训，应当根据市场劳动力需求，结合新技术、新工艺推广，多渠道、多层次、多形式地进行。
第十一条 县级以上人民政府应当采取措施，办好发挥骨干和示范作用的职业学校、职业培训机构和县级职业教育中心，推动农村发展职业教育扶持边远贫困地区发展职业教育。
第十二条 政府主管部门、行业组织应当制定本系统、本行业的职业教育规划，举办或者联合举办职业学校、职业培训机构，组织、协调、指导本系统、本行业的企业、事业组织举办职业学校、职业培训机构，并对其教学质量和办学效益进行监督检查。
第十三条 企业、事业组织应当有计划地对职工进行在岗培训、转岗培训和其他职业性培训。
第十四条 鼓励和支持社会团体、其他社会组织及公民个人按照国家和本省社会力量办学的有关规定，举办职业学校、职业培训机构。
第十五条 举办职业学校、职业培训机构，必须具备法律、法规规定的基本条件。
设立职业学校，应当按照下列规定审批：
（一）初等职业学校，由学校主管部门或者办学单位申报，经县级教育行政部门审核，报同级人民政府审批；
（二）职业高级中学，由学校主管部门或者办学单位申报，经市（地区）教育行政部门审核，报市（地区）人民政府审批；
（三）职业中等专业学校，由学校主管部门申报，经市（地区）教育行政部门审核，报省教育行政部门审批；
（四）普通中等专业学校，由市（地区）人民政府或者省有关行政主管部门申报，经省教育行政部门审核，报省人民政府审批；
（五）技工学校，由举办单位申报，经省计划部门会同劳动和社会保障行政部门审核，省计划部门批复；
（六）高等职业学校，由市（地区）人民政府或者省有关行政主管部门申报，经省教育行政部门审核，报省人民政府审批。
职业培训机构的设立，由劳动和社会保障行政部门、教育行政部门和其他有关行政主管部门按照职责分工分别审批。
未经依法审批，任何单位和个人不得举办职业学校、职业培训机构。
第十六条 职业学校、职业培训机构应当根据当地经济和社会发展需求，面向市场设置专业，开展教育教学改革，注重学生实践能力培养，提高教育质量和办学效益，建立自主办学、民主管理、自谋发展的运行机制。
第十七条 职业学校、职业培训机构发布招生广告和招生简章，应当经职业学校、职业培训机构的审批机关审查。未经审查同意，不得向社会发布。
第十八条 接受职业学校教育、职业培训机构培训的学生，经考试考核合格，按国家有关规定发给学历证书或者培训证书。其中需要取得职业资格证书的，由职业技能鉴定机构考核、鉴定合格后，发给相应的职业资格证书。
未经考试考核或者考试考核不合格的学生，不得发给学历证书、培训证书、职业资格证书。
职业学校的毕业生经过相应的入学考试，可以接受高一级学历教育。

第三章 职业教育的保障条件
第十九条 职业教育经费通过财政拨款、举办者自筹、受教育者缴费、社会捐助等多种渠道筹集。
第二十条 职业学校学生人数平均经费标准应当高于同级普通学校。其经费标准由省财政部门会同省教育行政部门制定。
第二十一条 县级以上人民政府应当将职业教育经费列入本级财政预算，并在财政预算中设立职业教育专款。
各级人民政府依法征收的教育费附加，每年应当安排一定比例用于发展职业教育。
各级人民政府的扶贫资金，应当安排一定比例用于发展当地的职业教育。
农村科技开发、技术推广的经费，应当安排一定比例用于农村职业培训。
第二十二条 企业应当按照不低于职工工资总额百分之一点五的比例提取专项经费，用于职工培训。
第二十三条 职业学校、职业培训机构对接受非义务教育的学生可以适当收取学费，对经济困难的学生和残疾学生可以酌情减免学费。
具体收费项目和收费标准，由省财政、物价部门核定，并向社会公布。
第二十四条 鼓励企业、事业组织、社会团体、其他社会组织及公民个人对职业教育捐资助学。鼓励境外的组织和个人对职业教育提供资助和捐赠。
提供的资助和捐赠，必须用于职业教育。
第二十五条 职业学校、职业培训机构及有关部门应当加强对职业教育经费和学费的管理，依法接受审计、财政、物价部门的监督。
任何组织和个人不得截留、挪用、克扣职业教育经费和学费。
第二十六条 县级以上人民政府及其有关部门应当将职业教育教师的培养、培训工作纳入教师队伍建设规划，并安排专项资金用于培养、培训职业教育教师。
为职业学校培养的教师，必须到职业学校任教，其任教服务期不得少于五年。
职业学校、职业培训机构可以聘请专业技术人员、有特殊技能的人员和其他学校及教育机构的教师担任兼职教师。有关部门和单位应当予以支持，提供方便。
第二十七条 职业教育专业教师和实习指导教师在职业学校任教期间，可视为在岗专业技术人员，参加相应的专业技术职称考试、评定，取得专业技术职称。
第二十八条 各级人民政府及其有关部门和职业学校、职业培训机构的举办者应当加强职业教育的实验、实习基地建设和教学手段现代化建设。
企业、事业组织应当接纳职业学校、职业培训机构的学生和教师实习，并提供技术指导；对顶岗实习的，应当给予适当的劳动报酬。
第二十九条 县级以上人民政府的教育行政部门和教育督导机构，应当依法对职业学校、职业培训机构的管理水平和教学质量进行督导、评估和考核。
职业学校、职业培训机构的评估标准和考核办法，由省教育行政部门、劳动和社会保障部门制定，报省人民政府批准。
第三十条 各有关部门和行业、事业、企业组织应当依法保障职业学校、职业培训机构在经费筹措与使用、内部机构设置、人员任用、教师聘用、专业设置和招生等方面的自主权。
除法律、法规和省人民政府规定的收费项目外，任何部门和单位不得向职业学校、职业培训机构收费。

第四章 法律责任
第三十一条 违反本办法第十五条规定，未经批准擅自举办职业学校、职业培训机构的，由教育行政部门或者劳动和社会保障行政部门或者其他有关行政部门责令停办，退赔所收取的费用；有违法所得的，没收违法所得；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；
构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第三十二条 违反本办法第十七条规定，发布招生广告、招生简章的，由工商行政管理部门依法查处。
第三十三条 违反本办法第十八条第二款规定，给未经考试考核或者考试考核不合格的学生颁发学历证书、培训证书和职业资格证书的，由县级以上教育行政部门或者劳动和社会保障行政部门或者其他有关行政部门宣布证书无效，并责令收回证书；有违法所得的，没收违法所得。
第三十四条 违反本办法第二十一条规定，未落实职业教育经费的，由上级机关责令限期改正。
企业未按本办法第十三条、第二十二条规定实施职业教育和落实职工培训经费的，由县级以上人民政府责令限期改正；逾期不改正的，可以依法收取企业应当承担的职业教育经费，用于本地区的职业教育。
第三十五条 违反本办法第二十五条第二款规定，截留、挪用、克扣职业教育经费和学费的，由上级机关责令限期归还，并对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第三十六条 职业学校、职业培训机构达不到办学要求的，由职业学校、职业培训机构的审批机关责令限期整顿；经整顿仍达不到标准的，责令停止招生或者取消办学资格。
第三十七条 违反本办法规定，其他法律、法规已有处理规定的，从其规定。
第三十八条 当事人对行政机关作出的行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。逾期不申请复议或者不起诉，又不履行行政处罚决定的，由作出行政处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第三十九条 国家机关及其工作人员在职业教育工作中滥用职权、徇私舞弊、索贿受贿的，由主管机关依法给予行政处分；构成犯罪的由司法机关依法追究刑事责任。

第五章 附则
第四十条 本办法自公布之日起施行。



2000年8月4日